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    房屋交易后強趕租客賣家買家誰之過
    【我愛家園網】 來源:法制日報--法制網 【 】  發布時間:2019-12-22
    □ 法制日報全媒體記者 戰海峰

    □ 通訊員 楊青燁 張曉亮

    “買賣不破租賃”是房屋買賣中一條重要的法律原則。發生在重慶市渝北區的一起侵權糾紛案中,房屋買方吳女士因聽信賣方程先生言辭,單方面對尚有租約的房屋破門入室,強行裝修。隨后,承租人溫女士和吳女士分別向法院提起多起訴訟維權。日前,隨著該系列案最后一起二審案件在重慶市第一中級人民法院審結,這場官司終于畫上了一個句號。

    2017年8月,程先生與吳女士簽訂房屋買賣合同,將位于重慶市渝北區的一套住宅以238萬元的價格出售給吳女士,賣方收到購房款3日內交房。程先生告知吳女士,該房屋已于2017年2月出租給溫女士,租期為三年。雙方口頭約定吳女士半年后接房。當年9月21日,吳女士繳齊購房款,程先生將房屋過戶給吳女士。

    但是,承租房屋的溫女士明確表示希望繼續執行租約,無論程先生如何軟硬兼施都不愿騰房。2018年2月,吳女士致函程先生,表示希望在當年3月1日接房,并要求程先生將房屋收回后再行交付。無計可施的程先生遂告知吳女士其將于3月1日正式通知溫女士處理個人物品,之后吳女士可以直接雇請裝修隊破門進行裝修,如果溫女士有異議可以對程先生提起訴訟。2月28日,程先生委托律師對溫女士發出律師函,以溫女士擅自改變房屋用途為由要求解除租賃合同。溫女士則于3月14日亦委托律師向程先生發出律師函,駁斥了程先生的說法并要求繼續履行租約。正在雙方你來我往之際,3月29日,吳女士對訴爭房屋強行換鎖,破壞室內原裝修,并開始自行裝修房屋。

    2018年5月9日,溫女士向渝北區人民法院提起訴訟,將程先生和吳女士告上法庭,要求解除合同,兩被告支付違約金并賠償其經濟損失。法院經審理判令吳女士向溫女士支付違約金108960元。在執行過程中雙方達成執行和解,吳女士向溫女士支付了違約金6萬元。

    隨后,吳女士于2019年2月27日再次向渝北法院提起訴訟,認為程先生教唆其強行換鎖入室,屬于共同侵權。吳女士還認為,程先生的教唆行為與自己承擔違約責任之間存在直接因果關系,程先生明顯存在嚴重過錯,應對自己承擔侵權賠償責任。渝北法院一審駁回了吳女士的訴求,吳女士不服,上訴至重慶市第一中級人民法院。

    重慶一中法院經審理認為,原告吳女士與被告程先生簽訂的房屋買賣合同中雖未表明訴爭房屋系帶租約出售,但雙方在簽訂合同之前,程先生已將房屋租賃之事告知了吳女士,原告仍與被告簽訂房屋買賣合同,并于2018年9月21日辦理了房屋過戶手續,此后吳女士即成為訴爭房屋的所有權人。法院在審理中還查明,2018年4月27日,吳女士向渝北法院提起訴訟,訴請程先生支付逾期交房違約金。在審理中雙方達成調解,程先生支付了違約金3.6萬余元。2019年2月26日,吳女士再次向渝北法院提起訴訟,訴請程先生將溫女士2018年9月后支付的租金轉交給自己。在審理中雙方達成調解,程先生向吳女士支付了租金2.4萬元。

    據此,法院于近期對該案二審宣判,駁回吳女士的上訴。

    租賃期間所有權變動不影響租賃合同效力

    根據我國合同法第二百二十九條“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力”的規定,房屋所有權轉移后,設定在該房屋上的租賃合同的效力仍然延續,房屋買受人與承租人之間無須另訂立租賃合同,而是在取得房屋所有權時當然地與承租人產生了租賃合同關系,成為一個新的出租人,受該租賃合同的約束。故在房屋過戶后,房屋賣方程先生已不再是房屋租賃合同的相對人。因此,在本案中,程先生除因未能履行雙方在購房合同中約定的如期交房義務,必須按照合同約定承擔違約責任以外,訴爭房屋自房屋過戶后的租金收入也應當支付給吳女士。而按照權利和義務相對應原則,吳女士也必須對自己在與承租人溫女士之間的租賃合同中的違約行為承擔相應的法律后果。

    針對吳女士起訴程先生共同侵權之訴,二審法官表示,因程先生與溫女士的房屋租賃合同并未到期,租賃合同仍然有效,只是出租人變更為吳女士。原告作為出租人有權自行決定是否繼續履行其與承租人之間的租賃合同,并自行承擔相應的法律責任,原告在未與承租人解除雙方之間的房屋租賃合同情況下強行將承租人趕出去,該違約行為是其作為出租人自主決定之結果,應當向承租人承擔違約責任,原告作為具有完全行為能力的人,有權自主決定是否解除合同,被告的行為尚不構成教唆或幫助侵權,故無需向其承擔侵權損害賠償責任。
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